Een offerte is bij een VvE geen prijsopgave, maar een bewijsstuk. Hij gaat langs de ALV, langs RVO voor de SVVE, en als je geld leent ook langs het Warmtefonds en de notaris. Alle drie kijken naar hetzelfde papier, maar naar andere dingen. Vraag je een offerte op zoals je thuis een schutting laat plaatsen, dan loop je later vast.
📐 Vraag alle aannemers precies hetzelfde
Drie offertes die je niet kunt vergelijken zijn geen drie offertes. Maak vooraf één uitvraag en stuur die naar iedereen: welke bouwdelen, hoeveel m², welke isolatiewaarde, welke afwerking, en wie de steiger regelt.
Stuur de rapporten uit stap 9 mee — het spouwankeronderzoek, de asbestinventarisatie, het ecologisch onderzoek. Een aannemer die die stukken niet heeft gezien, prijst zijn eigen aannames. En vraag wie het werk daadwerkelijk uitvoert. Bedrijven werken vaak samen in een combinatie. Dat is prima, maar je wilt weten wie er straks aanspreekbaar is.
✅ Wat moet er in de offerte staan?
Dit is niet vrijblijvend: RVO beoordeelt je SVVE-aanvraag op de offertes.
- Elke maatregel apart — niet één bedrag voor "gevel en dak"
- Aantal m² per bouwdeel — de SVVE stelt minimumoppervlakken: spouwmuur 10 m² per woning, dak en vloer 70% van het geheel
- De isolatiewaarde per maatregel — Rd of U-waarde. De SVVE vraagt onder meer Rd ≥ 1,5 voor spouwmuur en Rd ≥ 3,5 voor dak en vloer
- Materiaal, merk en dikte — dit heb je later nodig: bij de vaststelling vraagt RVO per maatregel een foto waarop de materiaalgegevens leesbaar zijn
- Bijkomende kosten — steiger, hoogwerker, afvoer, herstel van voegwerk, terugplaatsen van rolluiken
- Wat er níet in zit — stuc- en schilderwerk achteraf, tijdelijke opslag, leges
- Planning en uitvoeringstermijn
- De geldigheidsduur — zie hieronder
- Bedrijfsgegevens, KvK-nummer en de algemene voorwaarden als bijlage
Gaat het om HR++ of triple glas, dan vraagt RVO daarnaast kozijntekeningen of een glasuittrekstaat. Vraag die meteen bij de offerte op, niet pas bij de aanvraag.
⏳ De geldigheidsduur: hier gaat het meestal mis
Een standaardofferte is 30 dagen geldig. Jouw traject duurt veel langer:
- Offertes opvragen en ontvangen — reken op 4 tot 8 weken; aannemers reageren traag op VvE-aanvragen
- Besluit in de ALV — 2 tot 6 weken, afhankelijk van de oproepingstermijn in je splitsingsakte
- SVVE-aanvraag bij RVO — RVO beslist binnen 13 weken
- Daarna pas de opdracht, en bij een aanvullende regeling opnieuw een beoordelingstermijn van 13 weken
- Leen je erbij? Dan komen de notaris en de akte er nog achteraan
Bij elkaar zit er al snel acht tot twaalf maanden tussen de offerte en de eerste steiger.
Vraag daarom een geldigheidsduur van minimaal zes maanden, of laat de aannemer schriftelijk vastleggen dat de prijs geldt tot het moment van de beschikking. Duurt het langer, spreek dan vooraf af hóe er geïndexeerd wordt: welk percentage, per welke datum, en over welk deel — materiaal, arbeid, of allebei. Een aannemer die dat niet wil vastleggen, indexeert straks eenzijdig.
Reken met 3 tot 8% per jaar. Op een project van een half miljoen is dat € 15.000 tot € 40.000. Dat is bij de meeste kleine VvE's meer dan er in het reservefonds staat.
🔁 Timmer meerwerk vooraf dicht
Meerwerk ontstaat bijna altijd. Spreek af: geen meerwerk zonder schriftelijke opdracht van het bestuur, met een prijs vooraf. En spreek een bedrag af waarboven het bestuur eerst terug moet naar de ALV.
Leen je bij het Nationaal Warmtefonds, dan is dit extra belangrijk. De aannemer wordt rechtstreeks uit het bouwdepot betaald, en dat depot is gevuld met de projectbegroting die je hebt ingediend. Blijft er geld over, dan verlaagt dat je lening. Kom je tekort, dan wordt er niets bijgestort: dat betaal je uit het reservefonds, of je moet terug langs de ALV. Vraag de aannemer ook meteen of hij bereid is de verklaring te tekenen die het fonds vraagt, waarin hij bevestigt dat hij oplevert volgens de eisen. Kom daar niet pas achter bij het leningaanbod.
🛡️ Garantie: vraag erom, want geen regeling eist het
Dit verrast veel besturen. Noch de SVVE, noch het Warmtefonds stelt eisen aan garantie. Wat je krijgt, is precies wat je zelf afspreekt. Vraag daarom:
- Hoeveel jaar op materiaal en hoeveel op arbeid, apart benoemd
- Op wiens naam — bij gemeenschappelijke delen moet de garantie op naam van de VvE staan, niet op die van een bewoner. Anders kun je er als VvE niets mee.
- Wie de garantie draagt als het werk via een combinatie of onderaannemer loopt, en wat er gebeurt als dat samenwerkingsverband over vijf jaar niet meer bestaat
- Of er een verzekerde garantie of waarborgregeling is — dan blijft de dekking staan als het bedrijf failliet gaat
Leg de garantie vast in de opdrachtbevestiging, niet alleen in de offerte, en bewaar hem in het VvE-dossier. Over acht jaar zit er een ander bestuur.
🗓️ De volgorde: eerst aanvragen, dan pas opdracht
- Offertes ophalen
- De ALV besluit over de maatregelen, de kosten en de verdeelsleutel
- SVVE aanvragen bij RVO — vóór de uitvoering, op basis van de offertes
- De beschikking van RVO binnen
- Dan pas de opdracht verstrekken
- Uitvoeren — je hebt twee jaar na de goedkeuring
- Facturen, betaalbewijzen en per maatregel een foto met leesbare materiaalgegevens
Formeel mag je al beginnen zodra de aanvraag is ingediend, dus stap 4 hoef je niet af te wachten. Maar dat is op eigen risico: wordt de aanvraag afgewezen of aangepast, dan staat het werk er al. Wacht dus liever op het besluit, zeker als er nog een regionale aanvulling achteraan komt — daarvoor is de beschikking van RVO nodig.
Wat je nooit moet doen, is de aanvraag pas indienen als het werk al loopt. Dan ben je de SVVE kwijt.